Crédit immobilier profession libérale : comment les banques calculent-elles réellement vos revenus ?

Pour un salarié, la banque peut généralement s’appuyer sur les bulletins de salaire et le contrat de travail. Pour un professionnel libéral, elle doit interpréter des documents fiscaux et comptables qui varient selon le mode d’exercice : BNC, micro-BNC, SELARL, SELAS…

Deux banques peuvent ainsi analyser exactement le même dossier et ne pas retenir le même revenu.

C’est particulièrement important lorsqu’un professionnel souhaite financer sa résidence principale, un investissement locatif ou tout autre projet immobilier : quelques centaines d’euros de différence dans le revenu mensuel retenu peuvent modifier sensiblement la capacité d’emprunt.

Médecins, infirmiers libéraux, chirurgiens-dentistes, kinésithérapeutes, psychologues, avocats, experts-comptables, architectes ou consultants indépendants présentent par ailleurs des situations très différentes selon leur mode d’exercice et la structure dans laquelle ils exercent leur activité.

Dans ce guide, nous allons donc voir comment les banques calculent réellement les revenus d’une profession libérale selon son mode d’exercice et pourquoi deux établissements peuvent retenir des revenus différents pour un même dossier.

Pourquoi les banques analysent-elles différemment les professions libérales ?

La banque cherche avant tout à déterminer un revenu régulier et durable permettant d’évaluer la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Pour un salarié percevant chaque mois une rémunération fixe, cette analyse est relativement standardisée.

Pour une profession libérale, la lecture est différente.

Le chiffre d’affaires encaissé par le professionnel ne correspond pas au revenu réellement disponible.

Un professionnel peut, par exemple, générer 100 000 € de chiffre d’affaires annuel tout en supportant parallèlement :

• des cotisations sociales ;
• un loyer professionnel ;
• des frais de véhicule ;
• des assurances ;
• du matériel ;
• des frais de personnel ;
• des dépenses nécessaires à l’exercice de son activité.

La banque cherche donc à comprendre ce que l’activité permet réellement de dégager comme revenu.

Elle peut notamment analyser :

• l’évolution du chiffre d’affaires ;
• le niveau des charges professionnelles ;
• le bénéfice réellement dégagé ;
• la régularité de ce bénéfice ;
• le statut juridique et fiscal du professionnel ;
• l’évolution des revenus au fil des exercices ;
• la capacité de l’activité à maintenir ce niveau de revenu dans le temps.

C’est pourquoi chiffre d’affaires et revenu retenu par la banque sont deux notions différentes.

Comment les banques calculent-elles le revenu d’un professionnel en BNC ?

Pour les professions libérales relevant du régime de la déclaration contrôlée BNC, la déclaration 2035 constitue l’un des documents centraux de l’analyse.

Le BNC correspond au bénéfice dégagé par l’activité après prise en compte des charges professionnelles.

Dans la pratique, les banques s’appuient généralement sur le BNC figurant sur la déclaration 2035, sous réserve des éventuels retraitements qu’elles peuvent appliquer selon leurs propres méthodes d’analyse.

Elles cherchent ensuite à lisser les variations d’activité en calculant généralement une moyenne sur les deux ou trois derniers exercices.

Et cette différence entre deux et trois exercices peut avoir une incidence directe sur la capacité d’emprunt.

Que se passe-t-il lorsque les revenus augmentent fortement ?

La moyenne arithmétique ne constitue pas nécessairement la seule lecture du dossier.

Prenons un professionnel dont les BNC progressent régulièrement :

• 45 000 € ;
• 55 000 € ;
• 70 000 €.

La banque va naturellement constater cette progression.

Elle cherchera toutefois à comprendre pourquoi les revenus ont augmenté et si le dernier niveau observé peut être considéré comme durable.

Cette progression peut, par exemple, provenir :

• du développement naturel de la clientèle ;
• d’une augmentation du nombre de patients ou de clients ;
• d’une évolution du mode d’exercice ;
• d’une association ;
• d’une augmentation des honoraires ;
• d’une diminution de certaines charges.

L’explication de l’évolution des chiffres devient alors aussi importante que les chiffres eux-mêmes.

À l’inverse, une baisse importante du BNC sur le dernier exercice peut conduire la banque à adopter une analyse plus prudente, même si la moyenne des trois dernières années reste élevée.

Comment les banques calculent-elles les revenus en micro-BNC ?

Le fonctionnement est différent pour un professionnel relevant du micro-BNC.

Là encore, le chiffre d’affaires encaissé ne correspond pas directement au revenu retenu pour calculer la capacité d’emprunt.

Le régime micro-BNC prévoit un abattement fiscal forfaitaire représentatif des charges professionnelles.

Les établissements peuvent donc s’appuyer sur le revenu résultant du traitement fiscal du chiffre d’affaires et analyser son évolution sur plusieurs années lorsqu’ils disposent d’un historique suffisant.

Le principe essentiel à retenir reste le suivant :

chiffre d’affaires ≠ revenu retenu par la banque

Un professionnel qui raisonne uniquement à partir de son chiffre d’affaires risque donc de surestimer sa capacité d’emprunt.

C’est particulièrement important lorsque les charges réellement supportées par l’activité sont faibles : le professionnel peut avoir le sentiment de disposer d’un revenu disponible supérieur à celui que la méthode bancaire permettra effectivement de retenir.

Comment sont calculés les revenus d’une SELARL ou d’une SELAS ?

Lorsque l’activité libérale est exercée par l’intermédiaire d’une SELARL ou d’une SELAS, l’analyse change à nouveau.

Le professionnel ne perçoit plus nécessairement directement un BNC correspondant à l’intégralité de son activité.

Il peut percevoir différents types de revenus, notamment :

• une rémunération régulière ;
• éventuellement des dividendes.

La banque cherche alors à déterminer la rémunération réellement et durablement perçue par le dirigeant.

Selon les établissements, cette analyse peut là encore porter sur les deux ou trois derniers exercices.

La banque ne regarde donc pas uniquement la performance de la société : elle cherche également à déterminer quelle partie de cette performance se transforme effectivement en revenu personnel pour l’emprunteur.

Les dividendes sont-ils retenus par les banques ?

Les dividendes peuvent être intégrés dans l’analyse, mais leur simple présence dans les comptes de la société ne signifie pas automatiquement qu’ils seront retenus comme revenu.

Pour être considérés comme un revenu personnel de l’emprunteur, ils doivent notamment avoir été effectivement distribués et déclarés fiscalement.

La banque peut ensuite étudier leur régularité.

Prenons deux situations.

Un premier professionnel a perçu 20 000 € de dividendes une seule année.

Un second perçoit des dividendes d’un montant relativement régulier depuis trois exercices.

Ces deux situations ne seront pas nécessairement analysées de la même manière.

Dans le premier cas, la banque peut considérer que le versement présente un caractère exceptionnel.

Dans le second, l’historique peut permettre de démontrer davantage de récurrence.

L’établissement cherchera donc à déterminer si les dividendes peuvent raisonnablement être considérés comme un revenu durable avant de les intégrer dans la capacité d’emprunt.

Les frais kilométriques sont-ils considérés comme un revenu ?

C’est une question importante pour certaines professions libérales, notamment les professionnels de santé qui réalisent beaucoup de déplacements.

Les frais ou indemnités kilométriques ne sont généralement pas intégrés aux revenus retenus pour calculer la capacité d’emprunt.

Ils correspondent à la prise en compte de dépenses liées à l’utilisation du véhicule dans le cadre professionnel et ne constituent donc pas une rémunération supplémentaire.

C’est notamment une distinction importante pour les infirmiers libéraux ou les professionnels réalisant de nombreux déplacements.

Un montant important de frais kilométriques ne doit donc pas être ajouté au BNC pour reconstituer artificiellement un revenu supérieur.

Pourquoi deux banques peuvent-elles retenir des revenus différents ?

C’est probablement le point le plus important à comprendre lorsqu’on recherche un crédit immobilier en profession libérale.

Il n’existe pas une méthode absolument identique appliquée par l’ensemble des établissements.

Selon les banques, l’analyse peut notamment différer concernant :

• le nombre d’exercices retenus ;
• la manière d’apprécier une progression des revenus ;
• le traitement d’une baisse récente ;
• la prise en compte des dividendes ;
• l’analyse du statut juridique ;
• les éventuels retraitements appliqués aux éléments comptables ;
• la manière d’apprécier la pérennité du revenu.

Reprenons notre exemple précédent.

Avec des BNC de :

54 000 € → 60 000 € → 66 000 €

une banque travaillant sur trois exercices peut retenir :

5 000 € par mois

alors qu’une banque travaillant sur les deux derniers exercices peut retenir :

5 250 € par mois.

Cette différence de 250 € par mois peut modifier la capacité d’emprunt.

C’est pourquoi la banque proposant le taux d’intérêt le plus faible sur le papier n’est pas nécessairement celle qui permettra d’obtenir le meilleur financement.

Avant de comparer les taux, il faut déjà déterminer quel établissement est susceptible d’analyser les revenus de la manière la plus cohérente avec la situation réelle de l’emprunteur.

Pourquoi le revenu retenu est-il aussi important pour votre capacité d’emprunt ?

Quelques centaines d’euros de revenus mensuels supplémentaires ou en moins peuvent avoir un impact important sur la capacité de financement.

Prenons simplement deux banques :

Banque A : revenu retenu = 5 000 € par mois

Banque B : revenu retenu = 5 250 € par mois

Avant même de parler de taux, ces deux établissements ne partiront pas de la même base pour calculer l’endettement du professionnel.

L’écart peut donc avoir une incidence sur :

• la mensualité maximale ;
• le montant empruntable ;
• l’apport nécessaire ;
• voire la faisabilité même du projet.

Pour une profession libérale, comprendre la méthode de calcul des revenus de chaque établissement peut donc être aussi important que négocier le taux du crédit.

Les erreurs les plus fréquentes lors d’une demande de crédit immobilier

Certaines erreurs peuvent compliquer inutilement un dossier pourtant finançable.

Confondre chiffre d’affaires et revenu

C’est probablement l’erreur la plus fréquente.

Un chiffre d’affaires de 100 000 € ne signifie pas que le professionnel dispose de 100 000 € de revenus.

La banque s’intéresse au revenu réellement dégagé après prise en compte du fonctionnement de l’activité.

Ne pas expliquer une forte évolution du BNC

Une progression importante est généralement positive, mais elle doit pouvoir être comprise.

Si le BNC passe de 40 000 € à 70 000 €, il peut être utile d’expliquer ce qui a permis cette évolution et pourquoi le nouveau niveau de revenus peut être considéré comme durable.

La même logique s’applique en cas de baisse.

Présenter des dividendes comme un revenu systématique

Des dividendes versés ponctuellement ne sont pas nécessairement considérés comme un revenu récurrent.

Il faut pouvoir démontrer leur réalité et leur historique.

Ajouter les frais kilométriques au revenu

Les frais kilométriques ne constituent pas une rémunération supplémentaire et ne doivent pas être utilisés pour augmenter artificiellement le revenu présenté à la banque.

Solliciter uniquement la banque proposant le taux le plus faible

Pour une profession libérale, la méthode d’analyse du revenu peut avoir davantage d’impact que quelques centièmes de différence sur le taux.

Une banque légèrement plus chère mais retenant un revenu supérieur peut parfois permettre un financement qu’un autre établissement ne serait pas en mesure de proposer.

Comment NOVOCAP Courtage analyse les revenus d’une profession libérale

Chez NOVOCAP Courtage, notre rôle ne consiste pas simplement à transmettre une déclaration 2035 ou des éléments comptables aux banques.

Nous cherchons d’abord à comprendre comment les différents établissements susceptibles d’être sollicités vont analyser la situation.

Selon le mode d’exercice, nous pouvons notamment étudier :

• les BNC des derniers exercices ;
• leur évolution ;
• la différence entre une moyenne sur deux et trois ans ;
• les rémunérations réellement perçues ;
• les dividendes effectivement distribués et déclarés ;
• le statut d’exercice ;
• les éventuelles particularités du dossier.

Cette première analyse permet de reconstituer les différents revenus susceptibles d’être retenus selon les établissements.

Prenons encore notre professionnel à 54 000 €, 60 000 € et 66 000 € de BNC.

Avant même de consulter les banques, nous savons qu’une méthode sur trois exercices conduit à 5 000 € par mois, alors qu’une moyenne sur deux exercices conduit à 5 250 € par mois.

Cette différence peut orienter la stratégie bancaire du dossier.

L’objectif est donc de présenter le financement aux établissements dont la méthode d’analyse est la plus cohérente avec la situation réelle du professionnel.

Courtier en crédit immobilier pour professions libérales à Marseille et en Provence

NOVOCAP Courtage accompagne les professions libérales, professionnels de santé et dirigeants dans leurs projets immobiliers à Marseille, Aix-en-Provence, Aubagne, La Ciotat, Toulon, Avignon et plus largement en Provence.

La compréhension des méthodes d’analyse bancaire est particulièrement importante pour ces profils.

Un médecin exerçant en SELARL, une infirmière libérale déclarant des BNC, un avocat rémunéré par une SELAS ou un consultant en micro-BNC ne peuvent pas être analysés de la même manière.

Chaque mode d’exercice implique une lecture différente des revenus.

Notre travail consiste donc à comprendre le fonctionnement réel de l’activité et à déterminer les établissements dont les méthodes de calcul sont les plus adaptées au profil de l’emprunteur.

En résumé

Le crédit immobilier d’une profession libérale nécessite une analyse des revenus différente de celle d’un salarié.

En BNC, les établissements s’appuient généralement sur le bénéfice figurant sur la déclaration 2035 et calculent fréquemment une moyenne sur deux ou trois exercices.

En micro-BNC, le chiffre d’affaires n’est pas directement assimilé au revenu disponible et l’analyse tient compte du fonctionnement fiscal propre à ce régime.

En SELARL ou SELAS, la banque s’intéresse notamment aux rémunérations réellement perçues et peut également étudier les dividendes lorsqu’ils ont effectivement été distribués, déclarés et présentent un caractère suffisamment régulier.

Les frais kilométriques ne sont généralement pas considérés comme un revenu supplémentaire.

Enfin, les banques n’appliquent pas toutes exactement les mêmes méthodes.

Un même professionnel peut donc se voir retenir des revenus différents selon l’établissement sollicité.

Pour ces profils, identifier la méthode de calcul utilisée par chaque banque peut être aussi important que la négociation du taux du crédit.