Prêt immobilier en SCI : acheter les murs de son entreprise

Pour de nombreux dirigeants, artisans, commerçants ou professions libérales, la question se pose tôt ou tard : faut-il rester locataire de ses locaux professionnels ou devenir propriétaire de ses murs ?

Au-delà de la simple acquisition immobilière, acheter les murs de son entreprise via une SCI peut constituer une véritable stratégie patrimoniale. Cette opération permet de sécuriser les locaux nécessaires à l’activité tout en construisant progressivement un patrimoine immobilier distinct de la société d’exploitation.

Le recours à un prêt immobilier en SCI permet de financer cette acquisition sans mobiliser l’intégralité de la trésorerie disponible. La société d’exploitation verse alors généralement un loyer à la SCI, qui contribue au remboursement du financement immobilier.

Mais l’obtention d’un prêt pour acheter des murs professionnels répond à une logique différente d’un crédit immobilier classique. La banque analyse à la fois la SCI, l’entreprise qui occupera les locaux, le montant du loyer, la qualité du bien, les associés et la cohérence globale de l’opération.

Dans ce guide, nous détaillons le fonctionnement de ce type de financement, l’intérêt de la SCI, l’apport généralement demandé et les principaux éléments analysés par les banques.

Pourquoi acheter les murs de son entreprise ?

Lorsqu’une entreprise est locataire, les loyers versés chaque mois constituent une charge d’exploitation.

Lorsque les dirigeants deviennent propriétaires des locaux, notamment par l’intermédiaire d’une SCI, une partie des sommes consacrées à l’immobilier professionnel participe désormais au remboursement d’un actif qu’ils détiennent.

À mesure que le prêt est remboursé, la dette diminue et la SCI se constitue progressivement un patrimoine immobilier.

L’acquisition des murs peut également apporter davantage de visibilité à l’entreprise. Le dirigeant maîtrise ses locaux et n’est plus directement dépendant de la décision d’un bailleur de vendre le bien ou des conditions d’un renouvellement de bail.

À plus long terme, les murs peuvent être conservés indépendamment de l’entreprise elle-même.

Ils pourront notamment être loués au repreneur de l’activité, loués à une autre entreprise, transmis ou revendus séparément.

Acheter ses murs professionnels constitue donc à la fois une décision immobilière, financière et patrimoniale.

Pourquoi acheter ses murs professionnels avec une SCI ?

Dans de nombreux projets que nous accompagnons, les murs professionnels sont acquis par une SCI – Société Civile Immobilière.

L’objectif principal est de dissocier deux patrimoines :

• la société d’exploitation exerce l’activité professionnelle ;
• la SCI détient le bien immobilier.

La SCI achète les murs grâce à un prêt immobilier et les loue ensuite à la société d’exploitation dans le cadre d’un bail.

Cette organisation peut présenter plusieurs avantages.

Si le dirigeant cède un jour son entreprise, il peut conserver la propriété des murs et continuer à percevoir un loyer versé par le repreneur.

Les murs peuvent également être loués à une autre entreprise ou être revendus indépendamment de l’activité.

Cette séparation permet ainsi de construire un patrimoine immobilier qui peut continuer à exister au-delà de la société d’exploitation.

La SCI n’est toutefois pas obligatoire. Dans certaines situations, l’acquisition directement par la société d’exploitation peut être pertinente.

De même, le choix entre SCI à l’impôt sur le revenu, SCI à l’impôt sur les sociétés ou détention directe des murs répond à des considérations juridiques, comptables, fiscales et patrimoniales qui dépassent la seule question du financement.

Ce choix doit donc être étudié avec les professionnels qui accompagnent l’entreprise, notamment l’expert-comptable.

Comment fonctionne le prêt immobilier d’une SCI pour des murs professionnels ?

Dans un schéma classique, la SCI emprunte pour acheter le bien immobilier.

La société d’exploitation signe ensuite un bail commercial avec la SCI et lui verse un loyer.

Ce loyer constitue une ressource pour la SCI et participe au remboursement de son crédit immobilier.

Pour la banque, il existe donc un lien direct entre :

l’activité de l’entreprise → le loyer versé à la SCI → la capacité de la SCI à rembourser son prêt.

C’est pour cette raison que l’établissement bancaire ne se contente généralement pas d’étudier les statuts et les comptes de la SCI.

Il analyse également la société qui occupera les locaux et notamment :

• son chiffre d’affaires ;
• ses résultats ;
• sa capacité d’autofinancement ;
• son endettement ;
• sa trésorerie ;
• son historique bancaire ;
• son ancienneté ;
• la régularité de son activité ;
• le montant du loyer prévu dans le bail.

La qualité de l’entreprise locataire constitue donc un élément essentiel de l’analyse du financement immobilier de la SCI.

Loyer, mensualité et saut de charge : un élément important de l’analyse bancaire

Lorsqu’une entreprise achète les murs qu’elle occupe déjà en tant que locataire, nous accordons une attention particulière au saut de charge.

Le principe est simple.

Une entreprise qui verse déjà chaque mois un loyer démontre qu’elle supporte une charge immobilière dans son fonctionnement courant.

Si le coût généré par l’acquisition des murs reste proche de cette charge existante, le passage du statut de locataire à celui de propriétaire peut être plus facile à défendre auprès de la banque.

Prenons volontairement un exemple simplifié.

Une entreprise supportant déjà un loyer de 2 000 € par mois et dont le projet génère une charge future de 2 200 € ne doit pas absorber 2 200 € de charges nouvelles. Le véritable effort supplémentaire à analyser est de l’ordre de 200 € par mois.

À l’inverse, si la future charge immobilière devait atteindre 4 000 €, l’analyse serait différente.

Le montant du crédit ne doit donc jamais être étudié isolément.

L’historique des loyers payés, la capacité de l’entreprise à les supporter et l’écart avec la future charge liée à l’acquisition peuvent constituer des éléments importants dans la présentation du dossier.

Le crédit bancaire comme effet de levier

Financer l’acquisition de murs professionnels à crédit permet de ne pas mobiliser toute la trésorerie de l’entreprise ou l’épargne des associés dans l’achat immobilier.

Les liquidités conservées peuvent continuer à être utilisées pour les besoins de l’activité :

• recrutement ;
• achat de matériel ;
• véhicules ;
• stock ;
• travaux ;
• communication ;
• développement commercial ;
• besoin en fonds de roulement.

Parallèlement, le remboursement du capital du prêt participe progressivement à la constitution du patrimoine détenu par la SCI.

L’enjeu consiste donc à trouver un équilibre entre l’apport injecté dans l’opération, le montant financé et les liquidités conservées après l’acquisition.

Quel apport prévoir pour un prêt immobilier en SCI ?

Contrairement au financement d’une résidence principale, il n’existe pas de règle unique concernant l’apport demandé pour l’achat de murs professionnels.

Les pratiques varient sensiblement d’un établissement bancaire à l’autre.

Les frais annexes à l’acquisition sont fréquemment financés sur les fonds propres des associés. Ils peuvent notamment comprendre :

• les frais d’acquisition ;
• les frais de garantie ;
• les frais de dossier bancaire ;
• les éventuels honoraires de courtage.

Concernant le prix des murs eux-mêmes, certaines banques peuvent accepter de financer la totalité du prix lorsque le dossier présente suffisamment de garanties, tandis que d’autres demanderont un apport complémentaire.

Selon les dossiers et les établissements, cet apport peut représenter 10 %, 20 % ou parfois 30 % du prix d’acquisition.

La banque prend notamment en considération :

• l’emplacement du bien ;
• son état et sa facilité de revente ;
• la nature de l’activité exercée ;
• la solidité financière de la société d’exploitation ;
• l’expérience des dirigeants ;
• le montant et la cohérence du bail commercial ;
• la situation patrimoniale des associés ;
• les garanties proposées ;
• la trésorerie conservée après l’opération.

Un apport plus important n’est donc pas systématiquement synonyme de meilleur financement.

L’objectif est de déterminer le niveau d’apport cohérent avec le risque du dossier tout en évitant, lorsque cela est possible, de mobiliser inutilement la trésorerie disponible.

Quels documents les banques demandent-elles pour financer une SCI ?

Pour analyser un prêt immobilier destiné à l’acquisition de murs professionnels via une SCI, les banques demandent généralement des éléments relatifs à l’opération, à la société d’exploitation et aux associés.

Le dossier peut notamment comprendre :

• le compromis de vente ;
• les statuts ou le projet de statuts de la SCI ;
• les bilans et liasses fiscales de la société d’exploitation ;
• une situation comptable intermédiaire lorsqu’elle est disponible ;
• les relevés bancaires professionnels ;
• les éléments financiers et patrimoniaux des associés ;
• le projet de bail commercial entre la SCI et la société d’exploitation.

Le bail commercial joue un rôle important.

Il permet notamment à la banque de connaître le loyer que percevra la SCI et d’en apprécier la cohérence avec la mensualité du financement.

Lorsque le bien est destiné à être loué à une entreprise tierce, une attestation de valeur locative réalisée par un professionnel de l’immobilier peut également être demandée afin de vérifier que le loyer retenu correspond au marché local.

Une entreprise doit-elle présenter plusieurs bilans bénéficiaires pour financer ses murs ?

Pas nécessairement.

Un historique régulier et bénéficiaire facilite naturellement l’analyse, mais une banque ne se limite pas toujours au résultat des derniers exercices.

Une entreprise ayant connu un exercice déficitaire peut malgré tout présenter un projet finançable lorsque les éléments plus récents démontrent une amélioration suffisamment solide de l’activité.

Une situation comptable intermédiaire bénéficiaire peut alors permettre de montrer que le dernier bilan positif ne constitue pas un événement isolé et que la tendance se poursuit sur l’exercice en cours.

La banque pourra également chercher à comprendre l’origine des résultats précédents : développement récent de l’entreprise, investissements exceptionnels, charges non récurrentes, évolution du chiffre d’affaires ou amélioration des marges.

Dans le cadre de l’achat de murs déjà occupés par l’entreprise, le loyer historiquement payé apporte également une information intéressante sur la capacité de l’activité à supporter sa charge immobilière.

L’objectif est donc de présenter la trajectoire économique de l’entreprise plutôt que de limiter le dossier à la lecture d’une seule ligne du dernier bilan.

Peut-on financer les travaux des locaux professionnels ?

Oui. L’acquisition des murs n’est pas le seul élément susceptible d’être financé.

Selon le projet, des travaux de rénovation, d’aménagement ou de mise aux normes peuvent également être nécessaires.

La répartition de ces dépenses entre la SCI et la société d’exploitation dépend notamment de leur nature.

Dans certaines opérations, les travaux directement liés à l’activité sont supportés par la société d’exploitation tandis que la SCI finance les travaux attachés à l’immeuble.

Cette organisation doit être définie en fonction de la situation juridique, comptable, fiscale et éventuellement du régime de TVA applicable.

Il est donc préférable de déterminer cette répartition avec l’expert-comptable avant de finaliser le plan de financement.

Acheter ses murs professionnels ou rester locataire ?

Acheter n’est pas systématiquement préférable à louer.

La location conserve de vrais avantages, notamment lorsqu’une entreprise a besoin de souplesse, connaît une forte croissance ou souhaite conserver la possibilité de changer rapidement de locaux.

L’acquisition peut en revanche devenir pertinente lorsque l’emplacement correspond durablement aux besoins de l’activité et que l’entreprise dispose de suffisamment de visibilité.

Acheter ses murs peut alors permettre :

• de constituer progressivement un patrimoine immobilier ;
• de sécuriser l’occupation des locaux ;
• de mieux maîtriser la charge immobilière sur le long terme ;
• de dissocier le patrimoine immobilier de l’entreprise ;
• de conserver les murs après la vente de l’activité ;
• de générer à terme des revenus locatifs.

La décision doit donc être prise en fonction de la stratégie de l’entreprise mais également des objectifs patrimoniaux de ses dirigeants.

Financer des murs professionnels en SCI à Marseille et en PACA

Le financement de murs professionnels est une opération plus technique qu’un crédit immobilier classique.

Chez NOVOCAP Courtage, nous accompagnons régulièrement des dirigeants, artisans, commerçants et professions libérales dans leurs projets de financement professionnel à Marseille, Aubagne, Aix-en-Provence et plus largement en Provence-Alpes-Côte d’Azur.

Notre travail consiste notamment à analyser :

• le projet immobilier ;
• la société d’exploitation ;
• la structure de détention des murs ;
• le montant du loyer et du futur crédit ;
• le saut de charge éventuel ;
• l’apport disponible ;
• les garanties susceptibles d’être demandées ;
• la cohérence du bail commercial ;
• les critères des établissements bancaires susceptibles d’accompagner l’opération.

Selon le dossier, deux banques peuvent avoir une lecture très différente du même projet, notamment sur le niveau d’apport demandé, la durée retenue ou les garanties nécessaires.

L’enjeu consiste donc à construire un dossier permettant à l’établissement bancaire de comprendre rapidement la logique économique, immobilière et patrimoniale de l’opération.

En résumé

Acheter les murs de son entreprise via une SCI peut constituer une stratégie intéressante pour les dirigeants souhaitant sécuriser leurs locaux et développer parallèlement leur patrimoine immobilier.

Le recours au prêt permet de répartir l’investissement dans le temps et de conserver une partie des liquidités nécessaires au développement de l’entreprise.

La réussite du financement dépend toutefois de nombreux éléments : qualité du bien, résultats de la société d’exploitation, loyer, saut de charge, apport, situation des associés, bail commercial et structure juridique retenue.

Une analyse préalable permet de déterminer si l’acquisition est cohérente et de construire le financement en fonction des caractéristiques réelles du projet.