Taux d’endettement immobilier : comment les banques calculent-elles réellement vos revenus et vos charges en 2026 ?
Lorsque vous sollicitez un crédit immobilier, la banque commence par mesurer la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos emprunts. Mais le calcul ne se limite pas à additionner vos mensualités et à les diviser par votre salaire.
Primes, heures supplémentaires, CDD, intérim, bénéfices d’une profession libérale, dividendes ou loyers : tous les revenus ne sont pas appréciés de la même manière. Deux banques peuvent donc retenir des montants différents pour un même emprunteur et aboutir à des capacités de financement distinctes.
L’essentiel en 30 secondes
Les points clés à retenir
35 %
taux d’effort maximal de référence pour un crédit immobilier, assurance comprise.
Salariés
salaire fixe net avant prélèvement à la source ; primes et heures supplémentaires possibles si elles sont récurrentes.
CDD et intérim
l’historique et la continuité de l’activité peuvent permettre la prise en compte des revenus.
Indépendants et dirigeants
étude des revenus sur un ou plusieurs exercices selon l’ancienneté.
Revenus locatifs
souvent une fraction des loyers bruts, par exemple 80 %, selon la banque.
Au-delà du ratio
La banque analyse aussi le reste à vivre, la stabilité des revenus et l’épargne disponible.
Chez NOVOCAP Courtage, nous vous expliquons les principaux critères utilisés par les établissements bancaires et les éléments à préparer pour présenter votre dossier dans les meilleures conditions.
Comment calculer son taux d’endettement immobilier ?
La formule utilisée pour obtenir un taux d’endettement est simple :
Formule
Taux d’endettement = (charges mensuelles retenues ÷ revenus mensuels retenus) × 100
Prenons l’exemple d’un couple qui perçoit 3 500 € de salaires mensuels nets avant impôt et 1 000 € de loyers bruts. Si la banque retient 80 % des loyers, elle ajoute 800 € aux salaires, soit 4 300 € de revenus mensuels retenus.
Le couple rembourse déjà 250 € de crédit à la consommation et envisage une nouvelle mensualité immobilière de 1 200 €, assurance comprise. Ses charges de crédit atteindraient donc 1 450 €.
Exemple concret
Avec un taux de 33,72 %, ce projet se situe sous le seuil de référence de 35 %. Cela ne garantit pas un accord : l’établissement vérifiera également les autres critères de solvabilité et la cohérence de l’opération.
Calcul simplifié
| Revenus mensuels retenus | Montant mensuel |
|---|---|
| Salaires nets avant impôt | 3 500 € |
| Loyers retenus (80 % de 1 000 €) | 800 € |
| Total revenus retenus | 4 300 € |
| Charges mensuelles | |
| Crédit à la consommation | 250 € |
| Futur prêt immobilier, assurance comprise | 1 200 € |
| Total charges | 1 450 € |
| Taux d’endettement | 33,72 % |
Quels revenus les banques prennent-elles en compte ?
Salaires fixes : le net avant impôt
Pour un salarié en CDI, la base de calcul est généralement le salaire net avant prélèvement à la source, hors éléments exceptionnels. La banque vérifie la cohérence des bulletins de salaire, du contrat de travail et, si nécessaire, des revenus déclarés.
Primes, heures supplémentaires et vacations
Ces revenus ne sont pas automatiquement exclus. Ils peuvent être intégrés lorsqu’ils présentent une récurrence suffisante et qu’il est possible de la justifier. La banque peut calculer une moyenne sur deux ou trois ans, consulter les cumuls annuels des bulletins de paie ou demander une attestation de l’employeur confirmant le caractère habituel des heures supplémentaires ou des vacations.
Exemple : un salarié percevant 3 000 € fixes et environ 400 € d’heures supplémentaires régulières pourra, selon les critères de l’établissement, être étudié sur une base supérieure à son seul salaire fixe. Une prime exceptionnelle, à l’inverse, risque de ne pas être retenue.
CDD, intérim et agents contractuels
Un CDD ou une mission d’intérim n’interdit pas nécessairement l’accès au crédit immobilier. Certaines banques acceptent de prendre en compte les revenus après environ trois années d’activité continue ou quasi continue, à condition que l’historique professionnel et la régularité des rémunérations soient convaincants.
Pour certains agents contractuels de la fonction publique, une étude peut être envisagée dès les premiers mois. Lorsque l’ancienneté dans le métier est inférieure à trois ans, certains établissements peuvent, par prudence, ne retenir que 80 % du revenu. Ce n’est pas une règle générale : chaque banque applique sa propre politique de risque.
Professions libérales et indépendants
Pour une profession libérale, la banque recherche le revenu durable réellement dégagé par l’activité. Selon le statut, elle examine notamment les bénéfices non commerciaux, les déclarations 2035, les rémunérations ou une situation comptable intermédiaire. Avec plusieurs exercices, une moyenne sur deux ou trois années est fréquente ; pour une activité récente, certains établissements acceptent de travailler sur le premier exercice ou sur des éléments d’activité plus récents.
Le chiffre d’affaires ne doit pas être confondu avec le revenu disponible après charges professionnelles. C’est pourquoi la qualité des pièces comptables et la présentation du dossier sont essentielles.
Dirigeants d’entreprise et dividendes
Pour un dirigeant, la banque étudie les rémunérations effectivement perçues et leur évolution, souvent sur trois exercices lorsque cet historique existe. Les dividendes peuvent également entrer dans l’analyse lorsqu’ils ont été réellement distribués, déclarés et présentent un caractère suffisamment récurrent. Une distribution isolée ne constitue pas nécessairement un revenu durable.
Revenus locatifs
Les loyers peuvent contribuer à augmenter la capacité d’emprunt, mais les banques ne retiennent pas toujours 100 % des encaissements. Dans la pratique, nombre d’établissements prennent en compte environ 80 % des loyers bruts, avant fiscalité et charges déductibles. Certaines politiques peuvent aller jusqu’à 90 %, tandis que d’autres sont plus prudentes.
Les baux, les justificatifs d’encaissement et, le cas échéant, la déclaration de revenus fonciers n° 2044 permettent d’étayer ces revenus. En parallèle, les échéances des crédits liés aux biens loués restent prises en compte dans les charges de financement.
Quelles charges sont intégrées au calcul ?
La banque examine l’ensemble des engagements de remboursement : crédits immobiliers existants, prêts à la consommation, crédits renouvelables, prêts personnels et future mensualité du financement, assurance emprunteur comprise. Les LOA, LLD et autres contrats de leasing peuvent également être considérés dans l’analyse, selon leur nature et les règles internes de la banque.
Certaines charges récurrentes, comme une pension alimentaire ou un loyer maintenu après l’acquisition, peuvent aussi peser sur l’appréciation du budget. Le calcul réglementaire du taux d’effort et l’analyse globale du reste à vivre ne se confondent toutefois pas : tous les postes budgétaires ne sont pas nécessairement intégrés de la même façon au ratio de 35 %.
À retenir
Un crédit à la consommation de 200 € par mois réduit d’autant la mensualité de crédit disponible dans un calcul simplifié. Avant de déposer un dossier, il peut être utile d’étudier l’impact d’un remboursement anticipé.
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d’endettement ?
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe un taux d’effort maximal de référence de 35 %, assurance emprunteur incluse. Les établissements disposent d’une marge de flexibilité encadrée pour certains dossiers, principalement orientée vers l’acquisition de résidences principales, mais pas exclusivement.
Dans les faits, dépasser 35 % reste difficile. La banque peut examiner le niveau des revenus, le reste à vivre, la stabilité professionnelle, l’épargne conservée après l’achat et la cohérence du projet. Un dépassement ne constitue donc ni un droit ni une garantie d’accord : il relève d’une décision bancaire exceptionnelle.
Pourquoi deux banques peuvent-elles obtenir un résultat différent ?
La formule de calcul est la même, mais les revenus retenus peuvent varier. Une banque peut accepter des primes régulières qu’une autre exclut ; l’une peut retenir 80 % des loyers bruts et une autre 90 % ; les bénéfices d’un indépendant peuvent être appréciés sur des périodes différentes.
Banque A
Loyers retenus à 80 % : 4 300 € de revenus, soit 1 505 € de mensualité maximale à 35 %
Banque B
Loyers retenus à 90 % : 4 400 € de revenus, soit 1 540 € de mensualité maximale à 35 %
Exemple indicatif, à partir du cas chiffré ci-dessus (3 500 € de salaires et 1 000 € de loyers bruts).
C’est l’intérêt d’une analyse en amont par un courtier : identifier les méthodes des établissements, valoriser les justificatifs réellement utiles et présenter le dossier aux partenaires les plus adaptés au profil de l’emprunteur.
NOVOCAP Courtage accompagne les particuliers, dirigeants et professions libérales dans la recherche et la négociation de leurs financements immobiliers à Marseille et en région PACA.
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FAQ — Taux d’endettement immobilier
Quel est le taux d’endettement maximal en 2026 ?
Le plafond de référence est fixé à 35 %, assurance emprunteur comprise. Des dérogations limitées sont possibles dans le cadre réglementaire applicable aux banques.
Les primes et heures supplémentaires comptent-elles ?
Oui, certaines banques les retiennent si elles sont régulières et justifiables, notamment sur la base d’une moyenne de plusieurs années et des bulletins de salaire.
Peut-on obtenir un crédit immobilier en CDD ou en intérim ?
Oui, selon la continuité de l’activité, l’ancienneté et la politique de la banque. Un historique d’environ trois ans peut être demandé par certains établissements.
Comment les revenus locatifs sont-ils calculés ?
Une décote est souvent appliquée aux loyers bruts : 80 % est une pratique courante chez certains établissements, mais les méthodes varient.
Peut-on emprunter avec 36 % ou 37 % d’endettement ?
C’est parfois possible dans le cadre des dérogations autorisées, mais cela reste difficile et dépend de l’analyse globale du dossier.
Être sous 35 % garantit-il un accord bancaire ?
Non. La banque vérifie également la stabilité des revenus, la gestion des comptes, l’épargne, le reste à vivre et le projet.
Article rédigé par Thibault Patte
Fondateur de NOVOCAP Courtage, Thibault Patte accompagne les particuliers, dirigeants et professions libérales dans leurs projets de financement. Avant de créer le cabinet, il a exercé pendant plus de 11 ans dans le secteur bancaire, notamment auprès d’une clientèle de professionnels et d’entreprises.
NOVOCAP Courtage — Cabinet de courtage indépendant basé à Marseille. ORIAS n° 24007744.
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